지분형 모기지 혜택

 

1억으로 10억 집 가능?

지분형 모기지는 초기 자본이 부족한 청년과 무주택자에게 매력적인 혜택을 제공합니다:

• 낮은 초기 자본: 10억 원 주택을 1억 원(10%)으로 구매 가능, 기존 ‘영끌’ 대비 진입 장벽 대폭 낮춤.
• 집값 하락 리스크 완화: 집값이 하락하면 주금공이 후순위로 손실을 부담, 구매자의 손실 최소화. 예: 10억 원 주택이 8억 원으로 하락 시, 주금공이 50% 손실(1억 원)을 우선 부담.
• DSR 규제 제외: 주금공의 지분 투자는 대출로 분류되지 않아 DSR 제한 없이 추가 대출 가능.
• 유연한 자산 관리: 집값 상승 시 주금공 지분을 매입해 시세차익을 독점하거나, 필요 시 주택 매각 가능.
• 청년 지원 연계: 사용자의 청년내일저축계좌 관심과 연계해, 저축으로 마련한 1억 원을 활용하면 목돈으로 고가 주택 구매 가능.
  아시아경제는 “지분형 모기지는 청년과 신혼부부의 주거 안정을 위한 획기적 정책”이라 평가했으며, 시범사업은 2025년 하반기 시작될 전망입니다.  “빚 없이 내 집 마련”이라는 기대가 반영됐습니다.

지분형 모기지 리스크: 대박일까, 쪽박일까?

지분형 모기지는 매력적이지만, 다음과 같은 리스크도 존재합니다:

• 월 부담금: 4억 원 대출(연 4%) 원리금 약 190만 원 + 주금공 지분 사용료(5억 원, 연 2%대) 약 70만 원으로, 월 260만 원 이상 부담해야. 여기에 관리비, 공과금, 생활비까지 고려하면 재정 부담 클 수 있음.
• 집값 상승 시 수익 공유: 집값이 오르면 시세차익을 주금공과 지분율(50%)로 나눠야 함. 예: 10억 원 주택이 12억 원으로 상승 시, 개인은 1억 원(50%)만 수익, 나머지는 주금공 귀속.
• 시장 과열 우려: 적은 자본으로 고가 주택 구매가 가능해지며 주택 수요 증가, 집값 상승으로 이어질 가능성. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “DSR 규제 미적용으로 이중 레버리지 가능, 시장 과열 위험”이라고 경고.
• 경기 변동 리스크: 과거 공유형 모기지(2013년)와 영국 Equity Loan 사례처럼, 호황기엔 일반 분양 선호, 불황기엔 수요 몰려 리스크 커짐. 하윤경 연구위원은 “경기 따라 수요 편차 클 것, 리스크 관리 필수”라고 지적.
• 제도 불확실성: 주금공 지분 비율, 사용료율, 대상 주택 기준 등 세부 사항 미확정. 금융위는 6월 로드맵 발표 전 실무회의와 간담회로 조율 중.
   “집값 떠받치기 정책”이라며 비판하거나 “정상적인가?”라는 회의적 반응도 나타났습니다.

1억으로 10억 집, 실제 가능할까?

지분형 모기지는 이론상 1억 원으로 10억 원 주택 구매를 가능하게 하지만,

실제로는 몇 가지 조건을 고려해야 합니다:

• 소득과 상환 능력: 월 260만 원 이상 부담하려면 안정적 소득(연 6000만 원 이상 추정) 필요. 청년내일저축계좌(최대 1440만 원)로 초기 자본 일부를 마련해도 지속적 상환 부담은 숙제.
• 주택 상한선: 무주택자 대상으로 9억 원 이하 주택 제한 가능성 높음. 서울 주요 지역 10억 원 주택은 제한될 수 있음.
• 사용료와 이자: 주금공 사용료(연 2%대)와 대출 이자(연 4% 추정)는 시중 대출(연 3.5~4.5%)보다 낮지만, 총 부담은 여전히 큼.
• 시장 상황: 2025년 집값 하락 전망(국토연구원: 전국 0.2% 하락) 속에서 손실 리스크는 줄지만, 상승 시 수익 공유로 기대 수익 감소.
  한국건설산업연구원은 “정밀한 제도 설계 없으면 과거 공유형 모기지처럼 반짝 인기에 그칠 수 있다”고 경고했습니다. 따라서, 1억으로 10억 집 구매는 가능하지만, 소득, 상환 능력, 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

지분형 모기지, 어떻게 활용할까?

지분형 모기지를 청년 자산 형성의 기회로 활용하려면 다음 팁을 참고하세요:

• 재무 계획 수립: 청년내일저축계좌로 초기 자본(1억 원)을 마련하고, 월 상환 부담(260만 원 이상)을 감당할 소득원을 확보하세요.
• 시장 조사: 서울 9억 원 이하 주택(예: 마포·성북구 중소형 아파트) 타깃으로, 집값 변동 가능성을 분석.
• 리스크 관리: 집값 하락 시 손실 완화 혜택을 활용하되, 상승 시 수익 공유를 고려해 장기 투자 계획 세우기.
• 정책 모니터링: 2025년 6월 금융위 로드맵 발표와 시범사업 세부 조건(소득·주택 기준) 확인 필수.
  지분형 모기지는 청년 주거 지원의 새로운 길이지만, 철저한 준비 없이는 부담이 될 수 있습니다.

지분형 모기지 Q&A

Q1. 1억으로 10억 집 구매 시 월 부담금은?
A1. 대출 원리금(4억 원, 연 4%) 약 190만 원 + 주금공 사용료(5억 원, 연 2%대) 약 70만 원으로, 월 260만 원 이상 추정.

Q2. 집값 하락 시 손실은 누가 부담하나요?
A2. 주금공이 후순위로 손실을 부담해 구매자 손실 최소화.

Q3. 누구나 신청 가능한가요?
A3. 무주택자, 신혼부부, 저소득 청년 대상으로, 소득·자산 기준 충족 필요. 세부 조건은 6월 발표 예정.

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